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O início do ciclo de queda da Selic volta ao centro das atenções do mercado, com possíveis impactos sobre os fundos imobiliários (FIIs). Embora parte do movimento já tenha sido antecipada pelos investidores, especialistas avaliam que ainda há espaço relevante para valorização das cotas, especialmente diante dos descontos observados no mercado.

Na avaliação de Alexandre Despontin, CEO da Mérito Investimentos, o processo de reprecificação já começou, sobretudo nos fundos mais líquidos. "Parte desse movimento já foi antecipado, principalmente nos fundos maiores, que começaram a se valorizar ainda no segundo semestre de 2025", afirma.

Ainda assim, o executivo destaca que o mercado não esgotou o potencial de alta. "O IFIX segue negociando com desconto em relação ao valor patrimonial, o que indica espaço adicional para valorização ao longo do ciclo", diz.

Segundo ele, a recuperação tende a ocorrer de forma gradual, começando pelos fundos com maior liquidez e, posteriormente, alcançando ativos menores ou mais específicos. "Esses fundos mais nichados ainda podem apresentar oportunidades relevantes", acrescenta.

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Onde estão as oportunidades nos FIIs?

Para Danny Gampel, head de crédito imobiliário da Cy.Capital, o mercado ainda não precificou integralmente o ciclo de queda. "A gente não sabe quando vai acontecer e até quanto a Selic vai cair. Então ainda tem muita oportunidade de compra de cotas descontadas."

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Ele destaca que o cenário geopolítico e a volatilidade global têm influenciado o comportamento dos investidores, o que pode tornar o movimento mais lento. "Talvez essa alta das cotas aconteça de forma mais devagar, mas isso também abre espaço para ganho de capital", explica.

No recorte por segmentos, Despontin aponta que os fundos de tijolo ligados à economia real tendem a capturar melhor a queda de juros. "Escritórios devem se beneficiar, especialmente com redução de vacância e recomposição de aluguéis."

Já Gampel observa que, no curto prazo, os fundos de crédito ainda podem se destacar. "Se a queda demorar, os fundos de crédito se ajustam mais rápido, porque novas operações já vêm com taxas mais altas", diz.

Assim, os fundos atrelados ao CDI seguem atrativos neste momento. "Com juros ainda em dois dígitos, esses fundos continuam entregando rendimentos elevados e previsibilidade", afirma Gampel.

Por outro lado, ao longo do ciclo, a tendência é de perda de protagonismo desses ativos. "Com a compressão dos retornos, o ganho de capital passa a ser mais relevante, favorecendo outros segmentos", explica Despontin.

Evitar movimentos bruscos

Nesse contexto, a recomendação entre os especialistas é evitar movimentos bruscos na carteira. "A estratégia mais adequada é o balanceamento. Não faz sentido migrar totalmente de papel para tijolo", afirma Despontin.

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Gampel reforça a importância da diversificação. "Se o investidor concentrar tudo em um só segmento, pode perder oportunidades. O ideal é não colocar todos os ovos na mesma cesta", diz.

Por fim, o ritmo dos cortes também deve influenciar o comportamento do mercado. Um ciclo mais lento pode adiar a valorização dos FIIs, mas não elimina as oportunidades. "Se demorar mais, as cotas sobem mais devagar, mas isso amplia a janela de entrada", diz Gampel.

Na visão de Rafael Giaretta, sócio da AF Invest Real Estate, o impacto inicial do corte tende a ser limitado. "É uma redução sensível, que pouco deve impactar no curto prazo, especialmente porque os juros ainda estão elevados", avalia.

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