Especulação: A ordem é demolir tudo!

SP tem recorde histórico: nunca tantas casas, pequenos prédios e comércios locais viraram escombros para dar lugar a novos empreendimentos. Quais os impactos da verticalização selvagem? Como afeta a memória, laços afetivos e infraestrutura da cidade?

Publicado 03/04/2026 às 18:44

"Mas um dia nem quero me lembrar / Veio os homens com as ferramentas / O dono mandou derrubar", canta Adoniran Barbosa, em Saudosa Maloca. A história continua, mais ou menos igual: a história da cidade, os vínculos afetivos construídos ao longo das décadas com a vizinhança e os comércios locais viram escombros para dar espaço à especulação imobiliária. O assédio das construtoras é grande: com um lance dado pela compra do imóvel e contrato pronto em mãos para a assinatura do morador, elas ameaçam: "ou negocia ou fica ilhado no meio dos prédios" — uma frase, com pequenas variações, relatadas por muitos moradores que até tentam resistir bravamente, mas a queda de braço com o capital imobiliário é desigual.

O fenômeno se agravou nos últimos anos. A Prefeitura de São Paulo concedeu 3.824 alvarás de demolição em 2025 — o equivalente a 10,5 imóveis desaparecendo por dia. Trata-se de um recorde histórico, diretamente ligado ao apetite crescente de incorporadoras e construtoras. Em relação a 2024, houve um aumento de 10%. Para efeito de contraste, entre 1997 e 2012, a média diária era de apenas dois imóveis demolidos, com base nos alvarás emitidos. Em pouco mais de uma década, esse ritmo mais que quintuplicou, imprimindo uma transformação vertiginosa à paisagem urbana. Bairros como Pinheiros e Vila Mariana concentraram, sozinhos, 43% das demolições autorizadas no último ano.

Os principais alvos dessa demolição sistemática são casas térreas, sobrados e pequenos edifícios antigos situados em bairros valorizados — sobretudo aqueles próximos a estações de metrô e a eixos estruturais de mobilidade urbana. "São demolidos prédios de 12 andares para construir uns de 30. Não é somente o casario que é derrubado", conta Nádia Somekh, ex-presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo, em entrevista ao Estadão. É um fenômeno de sobreverticalização, sustenta ela. Mas, para a Secretaria Municipal de Urbanismo, é um orgulho, prova do "dinamismo do setor imobiliário", declarou ao ser questionada pela imprensa sobre este boom das demolições na cidade.

O adensamento urbano, em si, é desejável, por ampliar o acesso à infraestrutura, reduzir a necessidade de longos deslocamentos e ajudar a conter o espraiamento da cidade sobre áreas de mananciais e regiões desprovidas de serviços públicos. No entanto, a demolição de quadras inteiras para dar lugar a grandes torres residenciais ou comerciais produz efeitos contraditórios a uma verticalização sem coordenação do poder público: cria áreas monofuncionais — apenas moradia (por vezes de alto padrão) ou de escritórios —, expulsando o comércio local e empobrecendo o uso misto, que articula moradia e atividade econômica. Além disso, pode sobrecarregar o trânsito, drenagem e serviços como educação e saúde. E algo crucial: pode, também, expulsar a população indesejada — há uma remoção por pressão. Isso gera aumento de preços, mudança no perfil dos moradores, pressão sobre aluguéis. O bairro "permanece", mas seus habitantes não.

Um caso de um acosso: o Bixiga

A demolição contínua também apaga camadas da cidade. Não é só patrimônio tombado que é colocado em jogo, em teoria protegido: são casas comuns, tipologias, modos de viver. Regiões da cidade podem virar uma paisagem mais homogênea: torres semelhantes, fachadas neutras, menos diversidade. E a identidade dos bairros se dilui…

Há bairros com patrimônio histórico e comunidades tradicionais — sobretudo negras — sob ameaça, como o Bixiga, no centro da capital, conhecido como o "reduto do samba paulistano". Embora associado à herança italiana, o bairro se constituiu na resistência da cultura afro-brasileira e abriga migrantes nordestinos. Ali persistem a vida boêmia, as pensões e cortiços e um comércio que ainda preserva a escala de bairro.

"Uma área em que o plano vigente já estabelecia maior adensamento nos eixos era no Bixiga, um lugar com inúmeros imóveis de patrimônio histórico que estão em processo de tombamento e uma população negra que é residente há muito tempo ali e que tem uma vulnerabilidade em relação ao aumento do preço de imóveis", explicou Joyce Rei, do Instituto dos Arquitetos do Brasil em São Paulo, em entrevista ao G1.

O Bixiga não é integralmente tombado na totalidade, embora tenha diversas áreas e imóveis protegidos. Ainda assim, o bairro se vê cada vez mais pressionado. Com as desapropriações no quadrilátero onde funcionava a sede da escola de samba Vai-Vai — cujo edifício foi demolido —, o avanço das obras do Metrô de São Paulo na região e o crescente interesse do setor imobiliário, acendeu-se um alerta quanto à preservação da história e vida cotidiana do bairro. Proprietários relatam a presença constante de corretores, em abordagens porta a porta. Um comerciante afirmou à Folha, ainda em 2022, ter recebido seis propostas apenas naquele ano.

Plano Diretor e especulação

Um dos fatores para a crescente demolição de imóveis na cidade, apontado por diversos urbanistas, foi o aumento do coeficiente de construção nos miolos dos bairros — áreas fora dos eixos de estruturação, geralmente marcadas por ocupação residencial e predominância de casas. Até então, permitia-se que as construtoras erguessem edifícios com área construída equivalente ao dobro do terreno.

Diante desse quadro de demolições, o Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar uma Ação Direta de Inconstitucionalidade proposta pelo Ministério Público, determinou liminarmente a suspensão da emissão de novos alvarás de demolição, apontando incongruências na Lei de Zoneamento revisada em julho de 2024 — decisão posteriormente mantida pela própria corte, sob protestos da gestão Ricardo Nunes. A Câmara Municipal recorreu ao Supremo Tribunal Federal, alegando prejuízos econômicos e paralisação do setor. Enquanto a Prefeitura e a Câmara defendem a legalidade do processo, o Ministério Público sustenta a existência de riscos urbanísticos e falhas na participação pública. A recorre somente a novas solicitações de alvará, preservando as autorizações já concedidas.

Retrato de uma dinâmica urbana histórica

"Construía-se 'em cima' em vez de se construir 'ao lado'", sintetizou o arquiteto e urbanista Benedito Lima de Toledo, falecido em 2019, em artigo publicado no Estadão que daria origem ao livro São Paulo: Três Cidades em um Século (1983) — hoje um clássico para compreender as transformações e o apagamento da memória urbanas. A frase condensa o impulso de verticalização que substitui casas e pequenos comércios — não raro sob protesto dos moradores — e redefine o tecido urbano.

Toledo interpreta São Paulo como um canteiro de obras atravessado por três grandes fases. A primeira — e mais longa — é a da taipa de pilão, que vai da fundação, no século XVI, até cerca de 1870: uma cidade de barro, modesta, articulada às rotas dos tropeiros e concentrada no atual triângulo histórico. Em seguida, emerge a cidade do tijolo, impulsionada pela expansão ferroviária e pela riqueza dos barões do café. Por fim, consolida-se a fase moderna do concreto: a partir dos anos 1930, o concreto armado passa, gradualmente, a substituir a alvenaria, amparado pela industrialização.

E, assim, novas cidades continuam a ser produzidas sobre os escombros de sua memória e de modos de vida cotidiana de sua gente…

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