É ali que incorporadoras, gestoras de ativos e operadores especializados investem bilhões em um produto que, até poucos anos atrás, praticamente não existia na cidade: o estúdio voltado à locação de curta estadia — aquele tipo de apartamento compacto que o turista encontra no Airbnb, mas concebido de fábrica para essa finalidade, com gestão profissional integrada. A demanda é concreta, as vendas têm sido rápidas e os retornos potenciais são altos. Mas o terreno em que tudo isso acontece é bem disputado – no sentido literal e no figurado também.

A legislação carioca estabeleceu desde os anos 1960 metragens mínimas e vagas de garagem por unidade em bairros nobres, o que tornava o estúdio economicamente inviável. Uma revisão do Código de Obras em 2019 começou a abrir caminho. Em janeiro de 2024, uma revisão do Plano Diretor – instrumento que define as regras de uso e ocupação do solo na cidade — consolidou a mudança ao dispensar vagas e flexibilizar as restrições de tamanho.

Ernesto Otero, economista e CEO da Lobie, uma das principais operadoras de locação curta no Rio, dimensiona o atraso: "A cidade ficou décadas sem uma legislação que permitisse apartamentos de baixa metragem em escala. São Paulo trocou o plano diretor em 2014. O Rio só fez isso dez anos depois".

O contraste numérico é grande: segundo o Secovi-SP, o sindicato que representa o setor de habitação em São Paulo, a capital paulista lançou mais de 367 mil unidades de até 45 metros quadrados entre 2004 e 2023 — quase metade de tudo que a cidade produziu no período. O Rio, segunda maior cidade do Brasil e com perfil demográfico e renda semelhantes ao paulistano, ficou à margem desse ciclo.

Leonardo Mesquita, vice-presidente da construtora Cury e presidente da ADEMI-RJ, a associação que reúne as incorporadoras do estado, reforça: "A gente está discutindo isso desde 2019, 2020. Olha como é recente. E olha quanto tempo a cidade ficou travada". O resultado é uma demanda represada que agora se manifesta de uma vez.

Desse lado, o da demanda, o principal catalisador foi a reconstrução da malha aérea internacional do Rio. O Aeroporto Tom Jobim (Galeão) perdeu conectividade durante a pandemia e, a partir de 2022, passou por uma retomada acelerada de rotas.

Os dados da Riotur mostram que os 2,1 milhões de visitantes estrangeiros que estiveram na cidade em em 2025 gastaram, em média, R$ 3.657 por pessoa. É um público com poder de compra relevante — e que precisa de lugar para ficar. O estúdio para locação curta, com diárias mais baixas que as da hotelaria convencional, captura uma faixa de turistas que antes não tinha como se hospedar nos bairros mais procurados da cidade.

O Opportunity, um dos maiores grupos de gestão de recursos do país, concentrou sua aposta na coleção Be.in.Rio — dez empreendimentos compactos em Ipanema e Copacabana, com valor geral de vendas (VGV, o indicador que soma o faturamento potencial de todas as unidades de um empreendimento) acumulado de quase R$ 1 bilhão e taxa média de vendas de 83%. Os projetos têm, em média, de 40 a 70 unidades cada, com preços entre R$ 1,6 milhão e R$ 2 milhões por apartamento. Cinco novos lançamentos estão previstos para 2026.

Marcelo Naidich, gestor do Opportunity Imobiliário, conta que o grupo se posicionou em terrenos durante a pandemia, antes da mudança regulatória. A escassez de terrenos na Zona Sul exige operações artesanais: vários empreendimentos nasceram da compra e demolição de prédios antigos; outros integraram casas tombadas a edifícios novos. "A Zona Sul é muito escassa. Você tem que montar os terrenos e fazer as negociações", resume.

O mercado de locação profissionalizada de curta duração no Rio nasceu de um problema concreto. Segundo Otero, a cidade expandiu significativamete sua oferta hoteleira entre 2010 e 2020 para atender Copa e Olimpíada, e grande parte das unidades ficou deficitária quando os eventos acabaram. A Lobie começou aí, em 2019: ia às assembleias de cotistas de hotéis no vermelho e propunha converter a operação para residencial com serviço.

O caso que a empresa usa como vitrine é o de um hotel em Botafogo que acumulava cinco anos de prejuízo. No primeiro ano sob nova gestão, registrou um lucro de R$ 4,8 milhões — retorno de 13,5% sobre o valor patrimonial. O quadro caiu de 88 para 18 funcionários; restaurante e estacionamento foram terceirizados; lavanderia virou self-service.

"O preço é o mercado que dá. A única coisa que nós conseguimos controlar é a despesa", diz Otero. A Lobie cobra 12% do resultado líquido do proprietário — só ganha se houver lucro. Hoje acumula R$ 1,2 bilhão em ativos sob gestão, 54 empreendimentos lançados no Rio e, desde dezembro de 2025, opera também em São Paulo, além de preparar entrada em Goiânia e Brasília.

Alberto Ajzental, consultor imobiliário, enquadra o modelo: "A hotelaria agrega muitos serviços, é obrigada a cobrar por isso e não necessariamente os serviços são bons. O estúdio para locação de curta duração não se propõe a entregar isso e não cobra por isso". A tecnologia — fechaduras eletrônicas, check-in digital, precificação dinâmica — permitiu que operadores sem bandeira hoteleira entrassem num mercado antes fechado.

Resistência no Leblon

O crescimento do setor gera fricção. No Leblon, um empreendimento da construtora Mozak com 115 apartamentos a uma quadra da praia — preços a partir de R$ 1,6 milhão — levou condomínios vizinhos a apresentar notícia-crime ao Ministério Público alegando irregularidades no licenciamento. A Mozak afirma que a obra é regular. Em novembro de 2025, a promotoria determinou a instauração de inquérito. O episódio ficou conhecido no mercado como a "revolta das Helenas" — referência às protagonistas de novelas de Manoel Carlos, que se passam no Leblon.

Segundo o Sinduscon-RJ, o sindicato da construção civil do estado, desde 2020 foram erguidos 24 residenciais no Leblon, dos quais dez privilegiam unidades compactas. Uma reportagem da Veja Rio registrou que, em reuniões condominiais, moradores teriam argumentado que os novos prédios atrairiam público de menor renda ao bairro. A Mozak diz ser alvo de "ataques motivados por preconceito social".

Na avaliação de Mesquita, da ADEMI, os argumentos contra os estúdios não se sustentam do ponto de vista urbanístico. "São regiões já adensadas, com metrô e infraestrutura de serviços. O urbanismo hoje recomenda levar a população para esse tipo de lugar, não afastá-la."

Para quem avalia investir, o principal risco está no ambiente jurídico. Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que convenções condominiais podem proibir locações inferiores a 90 dias. Na prática, isso favorece os empreendimentos inteiramente concebidos para locação de curta duração. Aí não há conflito de uso com moradores tradicionais – pois eles não existem nesses prédios.

Bolha ou escassez?

Em São Paulo, a discussão sobre superoferta de estúdios é recorrente. No Rio, a geografia oferece uma resposta parcial: a Zona Sul é confinada entre mar e montanha, e os empreendimentos são pequenos. "Na Barra da Tijuca, eu nunca quis investir, porque tem muito terreno disponível", diz Ajzental. "Na Zona Sul, a escassez dá sustentação de preço."

Naidich, do Opportunity, prefere cautela: "A maioria dos empreendimentos ainda está em fase de entrega. Talvez daqui a um ou dois anos a gente tenha alguma tese feita com dados". A taxa de 83% de vendas indica absorção forte, mas o teste decisivo virá quando as unidades estiverem gerando receita de locação — não de venda.

A demanda está dada e a oferta começa a responder a décadas de represamento. Para quem avalia investir, a equação combina fundamentos sólidos — demanda crescente, oferta limitada pela natureza e retornos historicamente superiores à renda fixa —, mas com uma variável que não depende do mercado: a estabilidade (ou não) das regras.